La ìritinteggiaturaî dellíimmobile locato.

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La ripartizione degli oneri di manutenzione ordinaria tra locatore e conduttore, con particolare riguardo alla ìridipinturaî dellíimmobile allíatto del rilascio.
(Cass. 5 agosto 2002, n. 11703). Con una recente pronuncia, la Cassazione Ë tornata ad esaminare la controversa questione relativa alla ripartizione degli onere di manutenzione ordinaria dellíimmobile locato. Brevemente, ricordiamo il disposto dellíart. 1576 c.c., secondo il quale sul conduttore gravano (solo) gli interventi di ìpiccola manutenzioneî.
Si ritiene pacificamente che tale norma generale sia applicabile anche agli immobili soggetti alla disciplina vincolistica introdotta dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. legge sullíequo canone). In costanza di rapporto, quindi, tanto la manutenzione ordinaria generale quanto, a maggior ragione, quella straordinaria, gravano esclusivamente sul locatore. Il locatario, pertanto, dovr‡ provvedere a far fronte ai soli deterioramenti prodotti dallíuso, e non quelli imputabili a vetust‡, in tal modo essendo individuati gli interventi di ìpiccola manutenzioneî (cfr. tra tante Cass. 27.7.95, n. 8191; Cass. 6.5.78, n. 2181).
Aggiungiamo anche che la Giurisprudenza ha fatto a volte ricorso al criterio quantitativo, ritenendo di ìpiccolaî manutenzione solo líintervento modestamente oneroso.
Veniamo, ora, alla questione affrontata nello specifico della sentenza 11703/02. Conformandosi ad almeno altre due pronunce analoghe (Cass. 17.10.92, n. 11401 e Cass. 9.10.96, n. 8819), la Corte ha dichiarato che la clausola contenuta in un contratto di locazione con la quale si stabilisca la ìritinteggiaturaî dellíimmobile a carico del conduttore prima della riconsegna, introduce un illecito onere economico a carico di questíultimo, sanzionato dallíart. 79 della legge n. 392/78. Una simile clausola, infatti, impone di fatto al conduttore líobbligo di eliminare ìle conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale usoî.
Illustrato líorientamento praticamente uniforme e sostanzialmente condivisibile della Suprema Corte in ordine a tale modesta circostanza (perÚ di notevole impiego pratico), non puÚ sfuggire líequivoco richiamo posto in sentenza proprio alla causa del ìdeperimentoî dellíimmobile locato. In merito alla necessit‡ di ritinteggiare líimmobile, a mio avviso siamo in presenza non di manutenzione conseguente líuso, quanto a mero degrado di un bene in conseguenza al semplice decorso del tempo (prova ne sia che la ritinteggiatura puÚ essere necessaria anche per un immobile che non sia mai stato utilizzato in precedenza...). Pertanto, la conclusione cui perviene la Corte, senza dubbio corretta, andrebbe a mio avviso intesa nel senso che líonere della ridipintura non puÚ essere posto a carico del conduttore, ma solo in quanto conseguenza del normale decorso del tempo e non come attribuibile allíuso convenuto del bene. Seguendo tale ragionamento, tra líaltro, ìsalviamoî la costruzione generale gi‡ richiamata, in base alla quale rientrano tra gli interventi di ìpiccola manutenzioneî gravanti sul conduttore proprio quelli conseguenti il normale utilizzo dellíimmobile.
Ovviamente, quanto detto non vale assolutamente per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, per i quali (essendo libera la determinazione del canone e, di conseguenza, non essendo previsti limiti prestabiliti ai vantaggi ìeconomiciî a favore del locatore), si ritiene pacificamente ammissibile il trasferimento dellíobbligo della manutenzione ordinaria e, in alcuni casi, persino straordinaria, sul conduttore (Cass. 15.3.89, n. 1303). Analogamente, per i contratti relativi ad immobili adibiti ad uso abitativo, stipulati dopo líentrata in vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si ritiene ammissibile il trasferimento di tali oneri sul conduttore.
Per un ampio ed esaustivo commento, vedasi I Contratti-IPSOA, Febbraio 2003, pagg. 154 ss.
Alberto Teso