Affitto e locazione: differenze

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Distinguere bene per non incappare in spiacevoli sorpreseMolto spesso, nel linguaggio corrente, si usa parlare indistintamente di affitto o locazione, confondendo i termini ed utilizzandoli come sinonimi. In realt‡ si tratta di due contratti radicalmente diversi, che hanno come oggetto beni assolutamente non confondibili tra loro. Si parla, infatti, di locazione quanto oggetto del contratto Ë un semplice immobile, di per sÈ non idoneo a produrre alcun reddito se non quello stabilito del fisco in base alla rendita catastale o quello derivante, appunto, dai canoni di locazione. Si ha, per contro, affitto díazienda, quando oggetto del contratto Ë un bene produttivo, cioË una struttura complessa, ossia costituita da diversi elementi, idonea di per se stessa a produrre ricchezza. In altre parole, avremmo locazione se viene concesso líutilizzo delle sole strutture immobiliari, mentre avremmo affitto díazienda se oggetto del contratto Ë uníattivit‡ commerciale, completa di quanto necessario per poter funzionare. Elementi di uníazienda sono, oltre alla ovvia disponibilit‡ dellíimmobile entro il quale la stessa viene esercitata, líavviamento commerciale (ossia líattitudine dellíazienda a produrre reddito), le autorizzazioni amministrative necessarie, i beni mobili accessori (arredamento, macchinari e simili). La distinzione Ë di fondamentale importanza in quanto il contratto di affitto díazienda Ë regolamentato dal legislatore solo per quanto riguarda le linee essenziali, ed Ë lasciato alla libera volont‡ delle parti per tutto ciÚ che attiene alla gestione vera e propria. Al contrario, il contratto di locazione Ë disciplinato con attenzione dalla legge 392/78, che stabilisce la durata minima in sei anni, rinnovabili automaticamente alla prima scadenza; il diritto per il conduttore allíindennit‡ per la perdita dellíavviamento commerciale; il diritto di prelazione in caso di vendita dellíimmobile e cosÏ via. Per distinguere i due contratti non basta, ovviamente, guardare alla terminologia usata delle parti in sede di stipula contrattuale. In altre parole, non avremmo necessariamente affitto díazienda solo perchÈ le parti cosÏ hanno scritto nel contratto. Bisogner‡, invece, guardare allíeffettiva consistenza dei beni concessi in affitto o locazione. Per fare un esempio, non potremmo probabilmente parlare di affitto se il presunto negozio viene dato in gestione per la prima volta (e, pertanto, privo di avviamento commerciale) senza quel minimo di arredamento e attrezzatura indispensabili per lavorare e, soprattutto, senza che il proprietario fosse gi‡ in precedenza titolare delle autorizzazioni amministrative necessarie. Possono capitare numerose difficolt‡ di interpretazione, in quanto la distinzione Ë fondamentale, ma non Ë sempre semplice e di immediata percezione: pensiamo al caso in cui il proprietario dellíazienda si disinteressi di fatto della consistenza stessa del bene di sua propriet‡, limitandosi ad incassare i canoni annuali e lasciando al conduttore diligente líobbligo di provvedere alla manutenzione, anche straordinaria, dellíazienda, magari sostituendo tutti gli accessori aziendali, curando le pratiche amministrative e cosÏ via. In tutti questi casi puÚ essere necessario un accertamento giudiziale al fine di stabilire quali siano le norme da applicare al caso concreto: inutile dire che la locazione Ë, in genere, molto pi? favorevole al conduttore mentre líaffitto díazienda tutela molto di pi? gli interessi del proprietario.