I difetti dellíimmobile: responsabilit‡ e rimedi

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La responsabilit‡ per i vizi dell'immobile in capo al venditore ed la costruttoreCome in tutti i casi di compravendita, anche nel caso in cui oggetto del contratto sia un immobile ìil venditore Ë tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea allíuso cui Ë destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valoreî. CosÏ stabilisce líart. 1490 del codice civile, che deve essere letto unitamente al successivo art. 1495, secondo il quale il compratore ha líonere di denunciare il difetto al venditore entro otto giorni dalla scoperta, a pena di decadenza. Tale obbligo di garanzia del venditore si protrae per un anno dal momento della consegna. Cosa succede se, come nel caso illustrato dal lettore, i difetti si sono manifestati dopo líanno? In caso di vendita di immobili, il legislatore ha stabilito che, oltre alla previsione generale che si applica a tutti i contratti di compravendita, vi Ë uníaltra e pi? gravosa responsabilit‡ in capo al costruttore, che dura addirittura per dieci anni dallíultimazione della casa. Il codice civile, allíart. 1669, stabilisce infatti che ìquando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, líopera , per vizio del suolo o altro difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, líappaltatore Ë responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchÈ sia fatta la denunzia entro un anno dalla scopertaî. Quindi, perchÈ líacquirente di un edificio possa rivalersi nei confronti del costruttore in caso di difetti manifestatisi oltre líanno dalla compravendita, debbono ricorrere due condizioni essenziali: deve trattarsi di difetti di una certa gravit‡ e non devono essere trascorsi oltre dieci anni dallíultimazione dei lavori. Al fine di identificare il soggetto responsabile, la Corte di Cassazione ha precisato che ìil venditore di unit‡ immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorchÈ i lavori siano appaltati ad un terzo, risponde dei gravi difetti nei confronti degli acquirentiî (Cass. 25 marzo 1998, n. 3146). Analogamente, Ë decennale anche líeventuale responsabilit‡ del progettista, quando i difetti siano attribuibili alla sua prestazione (Cass. 25 agosto 1997, n. 7992). Ma quali sono i difetti in ordine ai quali sussiste questa responsabilit‡, notevolmente protratta nel tempo, del costruttore-venditore? Senza dubbio tutti quei vizi che ìpossono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformit‡, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, e delle singole unit‡ immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato dell'edificio stessoî (Cass. 20 marzo 1998, n. 2977). Per fare alcuni esempi, possiamo elencare le infiltrazioni massicce di acqua o umidit‡, dipendenti da difetto di adeguata coibentazione termica, la cattiva realizzazione del tetto, che si manifesti nello scivolamento continuo delle tegole, l'inadeguatezza delle fognature, con conseguente intasamento degli scarichi e infiltrazioni nei muri interrati ( Cass. 28 marzo 1997, n. 2775), il distacco di parti consistenti dellíintonaco esterno, líerrata pendenza di balconi, lastrici e pavimenti, che causi un irregolare deflusso dellíacqua. Sarebbe sempre opportuno consultare un tecnico, in grado di dare un parere sulle cause e sullíentit‡ dei danni. Una volta accertato che potrebbe trattarsi di difetti di costruzione rientranti nella previsione dellíart. 1669 c.c., si potrebbe procedere con un accertamento tecnico preventivo, facendo nominare un perito díufficio dal Giudice. Se il costruttore-venditore facesse ancora orecchie da marcante, non resta che la strada dellíatto di citazione per risarcimento danni: i tempi sarebbero piuttosto lunghi (tre-quattro anni, almeno), ma si tratterebbe dellíunica soluzione possibile. In ogni caso, sarebbe opportuno inviare immediatamente al venditore una raccomandata di contestazione dei vizi, cosÏ da avere una prova incontestabile. Un ultima precisazione: dal momento della denuncia dei vizi al venditore (anche verbale) cíË solo un anno di tempo per agire. Come sempre, per cercare di ottenere una qualche tutela, Ë necessario muoversi per tempo e mettere per iscritto le proprie ragioni.