I difficili rapporti tra proprietario e conduttore

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Un caso emblematico: le modifiche strutturali allíimmobileNellíambito di un rapporto contrattuale avente ad oggetto líaffitto di un locale da adibirsi alla somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, proprietario e conduttore si trovano, molto spesso, su posizioni contrastanti, se non addirittura antitetiche. Pensiamo, sin dal momento della sottoscrizione del contratto, allíinteresse del proprietario a ìspuntareî un canone pi? alto possibile, contrapposto a quello del conduttore finalizzato ad avere, invece, canoni il pi? possibile contenuti. Concluso il contratto, nel corso del rapporto si presentano moltissime occasioni di ìscontroî. Una di queste Ë rappresentata, certamente, dalle modifiche strutturali da apportare allíimmobile. Da un lato abbiamo il proprietario che, nella maggioranza dei casi, non avr‡ interesse ad investire altro danaro nellíimmobile gi‡ locato (anche perchÈ il canone Ë gi‡ stato fissato, per cui eventuali spese non troverebbero riscontro dal lato economico: teniamo, infatti, presente che líart. 23 della legge 392/78, che consente la proprietario, a seguito dellíesecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sullíimmobile, di aumentare il canone di un importo pari allíinteresse legale sul capitale investito, non si applica alle locazioni commerciali, se non espressamente richiamato in contratto); dallíaltro lato abbiamo il conduttore che, per contro, ha tutto líinteresse ad adattare líimmobile alle sue esigenze. Distinguiamo subito due situazioni profondamente diverse: non Ë possibile confondere le modifiche radicali allíimmobile imposte ed assolutamente non rinviabili (pensiamo ad ordinanze sindacali o ad interventi dellíULSS) a quelle, per cosÏ dire, voluttuarie, cioË dettate del mero interesse economico del conduttore a migliorare il locale. Nel primo caso, ovviamente, la propriet‡ non potr‡ esimersi dallo svolgere tutti gli interventi necessari per mettere il conduttore in grado di svolgere líattivit‡ in relazione alla quale líimmobile era stato locato, essendo uno degli obblighi principali del locatore quello di garantire al conduttore il pacifico godimento dellíimmobile medesimo. Diversa Ë líipotesi in cui, senza obiettive necessit‡, il conduttore voglia far eseguire interventi rilevanti sullíimmobile locato. Precisiamo subito che, per eseguire interventi strutturali nellíimmobile locato Ë, in ogni caso, necessario il consenso del proprietario. Detto consenso potrebbe essere espresso anche verbalmente, ma poi sorge un problema di prova: molto meglio se il consenso Ë dato per iscritto. In caso di interventi eseguiti senza il benestare della propriet‡, possono sorgere dei problemi. La Cassazione, con sentenza 5 gennaio 1980 n. 57, ha precisato che ìl'art. 1590 c.c., imponendo l'obbligo di restituire la cosa nello stato medesimo in cui e' stata ricevuta, non puÚ essere interpretato nel senso che sia consentita al conduttore qualsiasi modifica di quello stato di fatto, salvo l'obbligo di ripristinarlo al termine del rapporto, in quanto, a norma dell'art. 1587 n. 1 c.c., il conduttore ha l'obbligo di usare la cosa, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazioneî. Nel nostro ordinamento, quindi, vi Ë un generale divieto di mutare unilateralmente la natura del bene condotto in locazione. Sempre nella medesima sentenza, la Corte ha precisato che ìtale divieto, peraltro, non va inteso in senso assoluto, restando affidato all'apprezzamento del giudice di merito accertare se le modifiche apportate dal conduttore alla cosa locata, ancorchÈ eccedenti i limiti delle innovazioni realizzabili senza il consenso del locatore, comportino un'alterazione dell'equilibrio giuridico-economico del contratto in pregiudizio del locatore di tale gravita' da giustificarne la risoluzione per inadempimentoî. Spetta al giudice, quindi, valutare la portate degli interventi del conduttore: ovviamente, la semplice dipintura del locale non avr‡ certo conseguenze sul contratto. Diversamente dicasi per líipotesi concreta che la Corte stava esaminando: nella specie si trattava, infatti, di trasformazione dell'immobile locato da ristorante a pizzeria, con la costruzione di un forno con banco e tavolo in muratura. Analogamente, con sentenza 19 luglio 1993, il Tribunale di Milano ha stabilito che ìanche in assenza di apposito divieto contrattuale, non e' consentito al conduttore di eseguire innovazioni che, incidendo su elementi strutturali della cosa locata, ne mutino la natura e la destinazione, rendendola diversa da quella originaria, configurando cio' un inadempimento di tale gravita' da giustificare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttoreî. Traducendo dal linguaggio giuridico, era successo che la conduttrice di un immobile adibito a bar, al fine di adeguare la struttura alle nuove esigenze dellíattivit‡, volendo trasformare il locale in pizzeria, aveva alterato una parte dell'immobile, creando un nuovo locale attraverso le coperture del cortile attiguo ai due vani concessi in godimento, con conseguente diversa utilizzazione di una parte dell'immobile, in precedenza adibito a deposito. Ipotesi non tanto astruse, se solo ci si riflette un attimo, ma che possono comportare, nei casi pi? gravi, addirittura la risoluzione del contratto ed il conseguente sfratto.