La prima scadenza del contratto di locazione non abitativa

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Proprietario e conduttore di fronte al diniego di rinnovazione dopo i primi sei anniLa cosiddetta legge sullíequo canone (l. n. 392 del 27 luglio 1978), che disciplina, tra líaltro, la durata minima dei contratti di locazione e, per le sole locazioni ad uso abitativo, i criteri attraverso i quali determinare líammontare del canone legale, detta una norma molto importante e di notevole rilevanza pratica in tema di rinnovo del contratto una volta che questo sia giunto alla sua naturale scadenza. Innanzitutto Ë necessario precisare che ci stiamo occupando delle locazioni di tipo diverso dallíabitativo cioË, per le ipotesi che interessano i lettori, delle locazioni ad uso commerciale. Per queste la legge fissa una durata minima, che Ë di sei anni: le parti, cioË, possono stipulare contratti con durata anche superiore ai sei anni (mediante atto pubblico se il contratto Ë ultrannovennale: cioË bisogna andare dal notaio), ma mai di durata inferiore. Ricordiamo, anche se puÚ sembrare scontato, che parliamo di locazione quando oggetto del contratto Ë il solo immobile allíinterno del quale viene esercitata líattivit‡ commerciale, mentre viene utilizzato in termine affitto nel caso in cui il contratto riguardi un bene produttivo, come líazienda: il ragionamento che segue vale esclusivamente per i contratti di locazione, rigidamente disciplinati dalla legge, non per quelli, molto pi? liberi, di affitto díazienda (ove il proprietario concede in affitto non solo i ìmuriî, ma anche líavviamento e líarredamento del locale, autorizzando la volturazione temporanea a favore dellíaffittuario anche della licenza). I contratti di locazione aventi ad oggetti un immobile allíinterno del quale viene esercitata, ad esempio, líattivit‡ di pizzeria durano, come minimo, sei anni. Alla scadenza di questi, se non interviene una comunicazione di ìdiniego di rinnovazione del contrattoî da parte del locatore, il contratto di rinnova per egual periodo. Ecco perchÈ si usa dire che un contratto Ë di ìsei pi? seiî anni. Vediamo quali sono le caratteristiche salienti di questa comunicazione. Essa deve pervenire per iscritto, mediante lettera raccomandata a.r. (o altro equipollente: ad esempio la comunicazione a mani firmata per ricevuta dal destinatario) ameno dodici mesi prima della scadenza prevista nel contratto. Basta che manchi uno solo di questi elementi perchÈ la comunicazione sia nulla e, conseguentemente, perchÈ il contratto si rinnovi per altri sei anni. La legge distingue con precisione ilo caso in cui la scadenza dei sessennio sia la prima prevista dal contratto oppure una successiva (ad esempio del dodicesimo o del diciottesimo anno di contratto e cosÏ via). Se la scadenza cui ci si riferisce non Ë la prima, non ci sono particolari problemi: ai fini della sua validit‡, basta che siano rispettate le condizioni formali indicate prima. Se, invece, la scadenza Ë la prima (sono, cioË, passati solo sei anni dalla sottoscrizione del contratto), la situazione si complica notevolmente. In questo caso, infatti, il locatore puÚ recedere legittimamente ed efficacemente dal contratto solo in presenza di determinate circostanze di fatto: se intende adibire líimmobile ad abitazione propria, ovvero utilizzarlo per esercitarvi direttamente o con i prossimi congiunti uníattivit‡ commerciale, se deve demolirlo e cosÏ via. Non si puÚ, in altre parole, limitarsi a recedere dal contratto per capriccio, ma ci debbono essere dei motivi ben precisi, che possono essere sottoposti al vaglio del giudice. Tutti i motivi predetti sono elencati dallíart. 29 delle legge n. 392/78. La Corte di Cassazione, in una delle tante pronunce sul punto (la questione, infatti, Ë fonte di numerosissimi litigi tra locatore e conduttore), ha chiarito che ìil diritto di diniego della rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di un immobile urbano destinato a uso non abitativo, disciplinato nell'art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392, e' un diritto potestativo del locatore, che egli esercita dando comunicazione della sua volonta' di diniego al conduttore, con l'effetto di impedire la rinnovazione ex lege del contratto, purche' sussistano i requisiti di sostanza, che legittimano l'esercizio del diritto, della serieta' ed effettivita' della intenzione manifestata e della corrispondenza della ragione del diniego con uno dei motivi legislativamente tipizzati nel citato articolo nonche' i requisiti temporali e di forma della comunicazione, che a pena di nullita' deve contenere tra l'altro la indicazione dello specifico e unico motivo, per cui e' esercitato il diritto di diniego, senza che peraltro il locatore sia obbligato anche a indicare specificatamente l'articolo di legge, il comma e la lettera della norma che individua la fattispecie astratta corrispondente al motivo in concreto addotto a giustificazione del diniego stessoî (Cassazione civile sez. III, 28 agosto 1995, n. 9043). Proviamo a tradurre in italiano: innanzitutto la Corte precisa che il proprietario ha il diritto di recedere alla scadenza dei primi sei anni sole in presenza delle circostanze di fatto elencate dalla legge; i motivi stessi debbono essere seri ed effettivi (non si puÚ, ad esempio, comunicare il recesso perchÈ si intende ristrutturare líimmobile e poi, una volta ìliberatoî dallíinquilino, concederlo in locazione a terzi od anche ad un proprio famigliare); la comunicazione che il locatore invia al conduttore deve indicare espressamente il motivo per cui si richiede la restituzione dellíimmobile, senza che sia necessario richiamare espressamente líarticolo di legge. Una procedura piuttosto complessa, in ordine alla quale, per evitare amare sorprese, Ë sempre necessario affidarsi ad un professionista evitando il ìfai da teî quantomai pericoloso in una materia delicata come quella delle locazioni.