La comunicazione di recesso nel contratto di locazione

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La rinnovazione del contratto alla prima scadenza: un diritto del conduttore tutelato dalla legge.Il contratto di locazione deve avere, per legge, una durata minima prestabilita (sempre distinguendo tra locazione ed affitto, intendendo con il primo termine la concessione in godimento di un bene di per sÈ non produttivo e con il secondo un bene che per sua natura produce utili: in sostanza, un immobile nel primo caso, uníazienda organizzata e corredata di ogni accessorio nel secondo). Ci occupiamo della durata del contratto di locazione di un immobile adibito a scopo non abitativo, come disciplinata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392. Questa indica in sei anni la durata generale delle locazioni commerciali ed in nove quella degli immobili specificamente adibiti ad attivit‡ alberghiera. La legge stessa precisa che il contratto si rinnova per un identico periodo se una delle due parti non comunica il proprio recesso (la ìdisdettaî) almeno dodici mesi prima della scadenza, ovvero diciotto mesi prima in caso di attivit‡ alberghiera. Fondamentale, quindi, Ë questa comunicazione alla controparte, che ha natura ìrecettiziaî, ossia di presume conosciuta al destinatario quando Ë giunta allíindirizzo dello stesso, per cui ìdeve considerarsi comunicata nel momento in cui la relativa raccomandata giunge a conoscenza del conduttore; sicchÈ per valutarne la tempestivit‡, deve aversi riguardo non gi‡ alla data di spedizione, bensÏ a quella in cui la raccomandata e' arrivata a destinazioneî (Tribunale Milano, 10 maggio 1993). Una prima questione di notevole importanza: la legge stabilisce una presunzione di conoscenza per la comunicazione di recesso giunta allíindirizzo del destinatario. Da tale circostanza discendono due concetti fondamentali: Ë necessario che líindirizzo sia quello esatto e non ha importanza che il destinatario abbia effettivamente letto la lettera in questione. Per quanto riguarda líindirizzo, basti dire che se nel contratto Ë stata indicata una ìelezione di domicilioî, ossia un indirizzo a cui le parti hanno chiesto di inviare tutte le comunicazioni, sar‡ a questo che dovr‡ essere inviata la lettera. Molto spesso (ma non sempre) il conduttore elegge domicilio nellíimmobile locato, per cui lo locatore potr‡ limitarsi ad inviare la lettera proprio presso la sede dellíattivit‡. Eí un problema da non sottovalutare: pensiamo a cosa puÚ accadere in caso di locazioni stagionali e di disdette comunicate durante líinverno, con il rischio che la lettera non venga consegnata effettivamente (il postino lascia solo un avviso di deposito, per cui sar‡ onere del destinatario recarsi con sollecitudine in posta e ritirare la lettera). Se manca líelezione di domicilio, la lettera andr‡ inviata alla residenza della controparte (come risulta allíanagrafe) od alla sede della societ‡. Per scrupolo, mi sento di consigliare in caso di dubbio la spedizione di pi? comunicazioni (ad esempio, una alla sede dellíattivit‡ ed una alla residenza): meglio spendere qualche lira in pi? di francobolli che rischiare una nullit‡, con conseguente rinnovo automatico del contratto. Abbiamo anche detto che non Ë essenziale che il destinatario entri materialmente in possesso della comunicazione, ed il motivo Ë evidente. La legge richiede solo la spedizione allíindirizzo del destinatario e non la materiale lettura della lettera da parte di questíultimo, perchÈ non Ë possibile rimettere allíarbitrio di chi riceve la lettera líefficacia della stessa. Il principio vale per tutte le comunicazioni recettizie in genere: anche se il destinatario rifiuta di ricevere la posta o non la ritira in caso di comunicazione di avvenuto deposito, la lettera produce comunque i suoi effetti. Per questo motivo Ë perfettamente inutile respingere avvisi e raccomandate in genere: líatto produce comunque i suoi effetti, con líaggravante che chi lo ha rifiutato non sapr‡ neppure cosa cíera scritto. Precisiamo anche la lettera di disdetta puÚ essere inviata anche da un mandatario, ossia da un incaricato del conduttore o del locatore. Líesempio pi? semplice riguarda la disdetta inviata dallíavvocato o dal commercialista per conto del proprio cliente: la comunicazione Ë perfettamente valida, in forza della procura (anche orale) rilasciata dal cliente al professionista incaricato di tutelare i suoi interessi. Anche qui, per evitare contestazioni, si suole far sottoscrivere la comunicazione anche al cliente personalmente, anche se, ripeto, si tratta di un scrupolo non necessario. Solo una parola per precisare che la comunicazione dovrebbe essere fatta con lettera raccomandata con avviso di ricevimento: la legge non impone questa forma, ma cosÏ Ë possibile avere la certezza documentale che la lettera sia stata recapitata al destinatario. Ovviamente, Ë perfettamente valida una ìraccomandata a maniî, a condizione che il destinatario sottoscriva una ricevuta.