Manutenzioni e riparazioni urgenti dell'immobile locato

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Alcuni casi pratici risolti dai Giudici italianiCome noto, al di l‡ della distinzione fondamentale tra manutenzione ordinaria e straordinaria (la prima di competenza dellíinquilino, la seconda di spettanza del locatore), non Ë molto semplice distinguere, dal punto di vista pratico, le singole fattispeci. I giudici si sono occupati moltissime volte di questa materia, fonte di continui dissapori e liti giudiziarie tra proprietari ed inquilini. Vediamo alcune delle pronunce pi? interessanti. Innanzitutto va precisato che, come stabilisce líart. 1609 del Codice Civile, gli interventi di manutenzione che sono a carico dellíinquilino e che devono, pertanto, essere affrontate a sue spese sono quelli ìdipendenti da deterioramenti prodotti dallíuso, e non da vetust‡ o caso fortuitoî. In relazione a tale norma, la Corte di Cassazione, con sentenza 19 gennaio 1989, n. 271, ha stabilito che ìnon rientrano tra le operazioni di piccola manutenzione a carico dellíinquilino quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per líerogazione dei servizi indispensabili al godimento dellíimmobileî. Qualora, invece, il deterioramento possa essere determinato dallíuso del bene locato, non víË dubbio che líonere di manutenzione gravi sul conduttore: cosÏ Ë stato chiarito che ìeliminare líeccessivo accumulo di fuliggine in una canna fumariaî sia preciso obbligo dellíinquilino (Cass. 6.5.78, n. 2181). In altri casi, la Corte ha, invece, stabilito che interventi (apparentemente anche di una certa onerosit‡) siano comunque da ritenersi di competenza dellíinquilino. Eí il caso delle riparazioni allíintonaco, dellíimbiancatura delle pareti e della riverniciatura di porte e finestre, considerate nella pronuncia n. 2061 del 1973 come ìriparazioni ordinarie a carico del conduttoreî. Quando, invece, gli interventi necessari non riguardano dipintura e pulizia, ma ìriparazioneî degli infissi esterni dellíimmobile ìi danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dellíimmobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetust‡, e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatoreî: in questo senso la Corte di Cassazione, con sentenza 18.6.91, n. 6896). Il mantenimento dellíimmobile oggetto del contratto di locazione in ìbuono statoî, al fine di consentire allíimmobile medesimo di ìservire allíuso convenutoî Ë uno degli obblighi principali del locatore (art. 1575 c.c.), obbligo concorrente con quello indicato dallíart. 1578 del codice civile, in base al quale il locatore deve anche eliminare i vizi preesistenti alla consegna dellíimmobile, pena il risarcimento del danno a favore dellíinquilino. Pertanto, quando allíinterno dellíimmobile locato si manifestino problemi di notevole peso, dovuti a vizi gravi della struttura, la norma da richiamare potrebbe essere non solo quella che impone al proprietario di provvedere alla manutenzione (art. 1575), ma anche quella che stabilisce a favore del conduttore il diritto al risarcimento del danno in caso di difetti dellíimmobile. Infatti, ìlíobbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere líimmobile in buono stato locativo riguarda gli inconvenienti eliminabili nellíambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non puÚ essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione di umidit‡ per effetto di trasudo delle pareti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c.î (Cassazione, 10 agosto 1991, n. 8729). Concludendo, possiamo dire che se la legge Ë astrattamente chiara nellíindividuare i rispettivi obblighi di proprietario ed inquilino, tenuti ognuno, per quanto di propria competenza, a mantenere comunque in buono stato di conservazione líimmobile oggetto del contratto, in pratica puÚ risultare difficile stabilire, caso per caso, quali interventi spettino allíuno e quali allíaltro. Non di rado anche gli stessi giudici si sono espressi ora in un senso, ora nellíaltro. In ogni caso di ìscontroî tra le parti, quindi, non puÚ che essere di interesse comune il raggiungimento di un accordo.